Mám dům opravit nebo raději zbourat a postavit nový? A co to obnáší?

zdroj foto: pxhere.com

“Rozhodli se přestavět ruinu, výsledek vám vyrazí dech!”
“Nádherná rekonstrukce, podívejte se jak starý dům prokoukl”
“Vila na spadnutí dostala novou šanci, přestavba dopadla fantasticky”

Vsadím se, že podobné nadpisy článků jste už několikrát viděli. A ty fotky!

Existuje skupina lidí, kteří o rekonstrukci staršího domu hovoří jako o nejlepším rozhodnutí v životě. Podařilo se jim například zachovat ducha místa, naleštit zašlou krásu domu citlivou renovací nebo díky spolupráci s kvalitním architektem a stavební firmou nechali doslova povstanout Fénixe z popela. Ano, jsou a existují. Příkladů povedených rekonstrukcí najdete relativně mnoho.

Daleko větší množství je ale případů, kdy realita po neuváženém - někdy podceněném a unáhleném - rozhodnutí nadělila stavebníkům doslova ledovou sprchu. Situace bývá umocněna rozhodnutím jít do přestavby svépomocí. Jak se tedy rozhodnout, když máte na výběr starší dům opravit nebo ho raději nechat zbourat a postavit nový?

Odborníci, poraďte!

Posouzení rozhodně nechte na odborníkovi nebo firmě, která má s podobnými projekty zkušenosti. Jde o to nejlépe zvážit veškerá rizika a možné zdroje komplikací, což se následně promítne do harmonogramu a rozpočtu. Je třeba se zamyslet nad všemi aspekty. Navíc nemovitost a jeji stav vyhodnotí člověk, který k ní má vztah ryze technický, odborný, nikoliv emoční. “Podstatné je zvážit, jak je nemovitost stará, jestli je dobře odizolovaná. Izolace, vlhkost, staré elektrické rozvody a střecha nebo zateplení, to jsou asi nejčastější kostlivci, kteří se na majitele nemovitosti vysypou z pomyslné skříně,” říká Martin Priečko, jednatel společnosti DEPRO-STAVBY A INVESTICE s.r.o.

zdroj foto: pxhere.com

Přizvěte si nejlépe tři stavební firmy, zadejte jim posouzení, analýzu rizik a vypracování časového a finančního harmonogramu. Je možné, že budete muset zaplatit. Zároveň pak ale budete mít v rukou cenný kompas, který jasně ukáže, jakým směrem jít dál.

“My ovšem tuto práci pro klienta vždy řešíme bezplatně. Jsme schopni přehledně naprojektovat oba scénáře - ať už chce nemovitost zbourat a postavit nový dům nebo se chce vrhnout do rekonstrukce,” říká jednatel společnosti DEPRO-STAVBY A INVESTICE s.r.o. Martin Priečko a dodává: “Obecně si ale myslím, a vyplývá to z našich zkušeností, že rekonstrukce nemůže nahradit nový dům. Je to úplně něco jiného, úplně jiný pocit.”

Špičkoví manažeři, byznysmeni, majitelé firem nebo politici dělají různá rozhodnutí. Složitá i jednoduchá. Vždy ale mají k dispozici rešerše a důkladné modelace scénářů. Tohle můžete snadno napodobit. Abyste se dobře rozhodli, mějte v ruce posouzení odborníků.

Kolik to bude stát? Která varianta je levnější a která vyjde dráž? Jak vypadá časový harmonogram? Má smysl starší dům zachovat? Jaké komplikace mohou nastat?

zdroj foto: pxhere.com

Dejte pozor na položky, které se v odborných posudcích mezi sebou výrazně liší. Konzultujte a raďte se. Nechte si vypracované materiály posoudit někým dalším, kdo vás může upozornit na věci, které svým okem nevidíte. Nepřeceňujte sílu facebookových skupin a diskuzí na internetu. Každý stavebník má unikátní zkušenost, ale často, možná i nevědomě, obhajuje řešení, které sám vymyslel, naplánoval a zrealizoval. A třeba to i vyšlo.

Jenže. To, co vyšlo jiným, nemusí vyjít vám… a naopak.

V obou případech se vydáváte na dobrodružnou cestu, jejíž zásadní zastávkou jsou úřady.

Úřady? V každém případě

Je to tak. I když řešení oficialit na stavebním úřadě nepatří mezi oblíbené činnosti jakéhokoliv stavebníka, v naprosté většině případů se jim nevyhneme.

Pokud jste se rozhodli pro rekonstrukci, kterou stavební zákon zná pod pojmem stavební úprava, je poměrně jasně definováno:
- kdy úřad informovat nemusíte (například pokud úprava nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby, atd.). Nic neřešíte a můžete rekonstruovat svépomocí nebo s najatou firmou či řemeslníky.

- kdy budete potřebovat ohlášení stavby (zpravidla menší úpravy, stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled, atd.). Žádost zvládnete vyplnit sami.

- kdy budete muset žádat o stavební povolení (nejčastěji větší rekonstrukce se zásahy do nosných konstrukcí nebo změna vzhledu budovy). V tomto případě bude stavební úřad vyžadovat projektovou dokumentaci a budete potřebovat stavební dozor.

Ohlášení stavby vyřídíte zpravidla do měsíce, u stavebního povolení počítejte raději se lhůtou 2-3 měsíce. Úředník vám pomůže s orientací a svými požadavky. Někdy na povrch vyplyne neočekávaná komplikace, ovšem dá se říct, že téměř nic není nesplnitelné. Do úzkých se však můžete dostat, pokud vás tlačí čas.

Nebojte se s úředníky komunikovat. Pokud za nimi přijdete s časovou rezervou, můžete v klidu vyřešit vše bez tlaku na termíny a souběžně komunikovat s odborníky, které do projektu přizvete.

zdroj foto: pxhere.com

O demolici domu musí stavební úřad vědět vždy. Úředníci budou chtít vyplněný formulář ohlášení odstranění. Od něj se odvine potřeba doložit další dokumenty.

Doložit každopádně budete muset vlastnické právo k budově a dokumentaci bouracích prací. Svépomocí můžete dům zdemolovat jen tehdy, pokud seženete někoho, kdo bude vykonávat stavební dozor a řídit odstraňování stavby a zároveň nepůjde o demolici, která vyžaduje stavební povolení. To musíte vyřídit, pokud jde o komplikovanější bourání, provést ho musí specializovaná firma.

Vyřízení demolice může, ale i nemusí být jednoduchý proces. Zkomplikovat situaci mohou například inženýrské sítě v blízkosti nebo výskyt azbestu ve stavbě. Stavební úřad souhlas vydává zpravidla do 30 dnů a bude chtít vědět, jak naložíte s dopadem. I zde platí, že pokud spolupracujete se specializovanou firmou, máte o starost méně.

Zdárně provedená demolice nemovitosti se následně hlásí stavebnímu úřadu a finálním krokem je její “virtuální” odstranění z katastru nemovitostí.

zdroj foto: pxhere.com

Zbouráno. Následná novostavba?

Stavební úřad vám povolení stavby nového domu může dát až v momentě, kdy je odstraněna původní stavba. Postup je stejný, jako byste stavěli na zelené louce, bez předchozí demolice.

Předpokládejme, že stavba nového domu není v kolizi s územním plánem a pozemek je zastavitelný (jinak by demolice původního domu neměla smysl), pak tedy po splnění veškerých požadavků prakticky není zásadní důvod, proč by vám úřad povolení neudělil. Stavební úřad ale každý případ musí posoudit individuálně.

Připravte se, že úředník bude vyžadovat

- doklad o vlastnictví pozemku (dokladovali jste již při demolici) spolu s výpisem z katastru nemovitostí a geodetickým zaměřením pozemku

- projektovou dokumentaci

- souhlasy vlastníků sousedních pozemků a staveb i dotčených orgánů a vlastníků infrastruktury (sítí)

- hydrogeologický průzkum

Veškerá časově náročná jednání s úřady vám odpadnou při spolupráci s ověřenou a kvalitní stavební firmou (nezapomeňte na plnou moc), která v ideálním případě zajistí i projektovou dokumentaci. Tímto tématem jsme se zabývali v jednom z předchozích článků.

Pokud jednáte s úředníky sami, na jednání vždy s sebou vezměte veškeré dokumenty. Vyřízení stavebního povolení je v mnoha případech noční můrou stavebníků, často také proto, že vše vyřizují na poslední chvíli a nemají dostatečnou časovou rezervu. Počítejte, že než dostanete do rukou ceduli “Stavba povolena”, potrvá to minimálně 2 měsíce.

Počet zobrazení článku: 33
Ceny stavebního materiálu rostou před očima. Jak ovlivní vaši stavbu?

Líbil se vám článek? Sdílejte ho s přáteli

Autor článku

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Prosím, vyplňte toto pole.
Prosím, vyplňte toto pole.
Zadejte prosím platnou e-mailovou adresu.
Chcete-li pokračovat, musíte souhlasit s podmínkami

Menu